§ 198 BewG – Öffnungsklausel: Ist der Immobilienwert des Finanzamts zu hoch?
Bei Erbschaften und Schenkungen ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert einer Immobilie nach den gesetzlichen Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Dieser Wert entspricht jedoch nicht in jedem Fall dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie. Abweichungen können sich insbesondere durch objektspezifische Grundstücksmerkmale, einen erheblichen Sanierungs- oder Instandhaltungsbedarf sowie durch marktgerechte Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren ergeben.
Mit der Öffnungsklausel nach § 198 BewG besteht die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nachzuweisen. Dadurch kann sich die Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer reduzieren. Anerkannt werden hierfür unter anderem Verkehrswertgutachten von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.
Je nach Einzelfall kann es sinnvoll sein, ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten bereits zusammen mit der Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung einzureichen oder zunächst die Bewertung des Finanzamts abzuwarten und anschließend die weiteren rechtlichen Möglichkeiten zu prüfen. Hierzu empfiehlt sich die Abstimmung mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Sanierungszustand – Ein wichtiger Faktor bei der Immobilienbewertung
Modernisierungen, Instandhaltungsstau oder notwendige Sanierungsmaßnahmen beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie oft erheblich. Eine fundierte Immobilienbewertung berücksichtigt deshalb nicht nur Lage und Größe, sondern auch den baulichen Zustand und die nachhaltige Nutzbarkeit des Gebäudes.
Die Bewertung des Finanzamts erfolgt nach den gesetzlichen Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG) und in der Regel ohne Besichtigung der Immobilie. Individuelle Mängel wie ein sanierungsbedürftiges Dach, Feuchtigkeitsschäden, defekte Leitungen oder ein erheblicher Instandhaltungsstau können daher regelmäßig nicht in die Bewertung einfließen. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten berücksichtigt dagegen den tatsächlichen Zustand der Immobilie und bildet den Verkehrswert realitätsnah ab.
Gerade bei älteren Immobilien können diese wertbeeinflussenden Faktoren erhebliche Auswirkungen auf den Verkehrswert haben.
Immobilienschenkung mit Nießbrauch – Chancen nutzen
Die Übertragung einer Immobilie auf die nächste Generation kann eine sinnvolle Möglichkeit der Vermögensnachfolge sein. Durch die Vereinbarung eines Nießbrauchsrechts bleibt das Recht zur Eigennutzung oder zum Bezug der Mieteinnahmen erhalten.
Ein Nießbrauch mindert den Verkehrswert der Immobilie und kann dadurch auch die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer reduzieren. Da das Finanzamt den Nießbrauch nach den pauschalen Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG) bewertet, kann der angesetzte Wert von den tatsächlichen Marktverhältnissen abweichen. In diesen Fällen bietet § 198 BewG die Möglichkeit, den niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nachzuweisen.
Darüber hinaus können die persönlichen Freibeträge bei der Schenkungsteuer grundsätzlich alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Eine qualifizierte Verkehrswertermittlung kann damit einen wichtigen Beitrag zu einer steuerlich optimierten Vermögensübertragung leisten. Die individuelle steuerliche Gestaltung sollte mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.